2026年01月03日
住宅ローン金利がじわじわと上昇しています。
これから住宅ローンを借りる人にとって、今後の金利動向は大きな関心事でしょう。今回は、住宅ローン金利の決まり方や仕組みを整理しながら、金利タイプ選びで押さえておきたいポイントを解説します。
住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利タイプ」と「固定金利タイプ」に分かれます。
変動金利タイプは、年に2回金利が見直され、日銀の「政策金利（短期金利）」に連動します。一方、固定期間が1年以上の固定金利タイプは、市場金利の影響を受け、フラット35や10年以上の固定金利は「長期金利（代表例は10年物国債利回り）」に連動します。
このように、変動金利と固定金利では、影響を受ける金利指標や動き方が異なる点は、金利タイプを考えるうえで重要なポイントです。
実際に適用される金利は「適用金利」と呼ばれ、各銀行が設定する「基準金利」から、優遇幅（割引）を差し引いて決まります。基準金利や優遇幅は銀行や個人の条件によって異なるため、同じ金利タイプでも適用金利には差が生じます。
12月時点のメガバンクの主な適用金利の目安は、以下のとおりです。
【変動金利】0.7～1.0％前後
【10年固定】2.2～2.3％前後
【全期間固定】3.0～3.5％前後
現在は、変動金利と固定金利の間に、はっきりとした金利差がある状況です。
過去を振り返ると、2016年には変動金利が0.6％台、10年固定でも1％未満という、極めて低い金利水準でした。当時は日銀のマイナス金利政策の影響で、短期・長期金利ともに「底」に近い状態だったと言えます。
その後、金利環境は変化し、特に固定金利の上昇が先行しています。これは、固定金利が日々変動する長期金利の影響を受けるのに対し、変動金利は日銀の政策金利に連動し、見直しのタイミングも限られているためです。
そのため、金利上昇局面では「固定金利が先に上がり、変動金利は遅れて動く」という傾向が見られます。実際、長期金利はすでに上昇しており、短期金利は今後の政策判断次第で段階的に動く可能性があります。
このような状況を見ると、「当面は金利の低い変動金利を利用し、将来本格的に上がる前に固定に切り替えたほうが得ではないか」と考える人もいるでしょう。
確かに、変動金利が固定金利水準に追いつき、さらに追い越すまでには、相応の時間がかかる可能性があります。その間、変動金利の低さによって支払利息を抑えられるメリットは、決して小さくありません。
一方で、金利上昇局面では長期金利が先行して動くため、「切り替えよう」と考えた時点では、固定金利がすでに想定以上に高くなっているケースも考えられます。変動から固定への切り替えは、金利差だけでなく、家計の余力や心理的な負担も含めて判断する必要があります。
変動金利には「5年ルール」と呼ばれる仕組みがあります。金利が見直されても、返済額は5年間据え置かれるため、金利上昇時でも毎月の返済額がすぐに増えないという特徴があります。
ただし、返済額が変わらない間は利息の割合が増え、元金の減りが遅くなる点には注意が必要です。こうした仕組みは、短期的な安心感がある一方で、将来の返済負担が見えにくくなる側面もあります。
住宅ローンの金利タイプには、それぞれメリットと注意点があります。現在のように金利差が大きい局面では、変動金利の低さによる恩恵も現実的な選択肢の一つです。
一方で、返済期間の長さ、家計の余力、金利変動に対する考え方は人それぞれ異なります。重要なのは、金利の水準だけで一律に判断するのではなく、自分のライフプランに合った選択をすることです。
金利の仕組みを理解したうえで、変動・固定それぞれの特性を踏まえ、納得できる住宅ローン選びを心がけましょう。
そして、判断に悩まれているようでしたら、中立公平な子どもと家族の未来を考える会®認定講師に相談していただくことをおすすめ致します。