2025年03月19日
国債利回りの現状と将来の見通しに加えて、住宅ローンの変動金利への影響についても触れてみます。
✅ 国債利回りは3％程度が均衡点になる可能性が高い
✅ 10年国債利回りが1.7％に達すると、長期金利の上昇余地は限られる
✅ 日銀の利上げによって住宅ローンの変動金利も上昇する可能性がある
✅ 固定金利は10年国債利回りと連動するため、今後の上昇に注意が必要
✅ 金利上昇が本格化する前に、固定金利への借り換えを検討するのも選択肢
日銀が政策金利を引き上げてきていることで、長期金利も上昇しており、特に10年国債利回りは2009年以来の高水準である1.4％台に達しました。市場では、日銀がさらに金利を引き上げる可能性があり、金利上昇への警戒感が広がっています。
この影響は、住宅ローンの変動金利にも波及する可能性があります。現在、日本の住宅ローンの多くは「変動金利型」が選ばれており、その基準となるのは主に短期プライムレート（銀行の優遇貸出金利）です。この短期金利は日銀の政策金利と密接に連動しているため、日銀の追加利上げがあれば、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性があります。
国債利回りの均衡点と住宅ローンの行方
今後、金利の上昇はどこまで続くのか、という質問が多く寄せられています。私の見解では、長期的な均衡点として国債利回りは約3％程度に落ち着くと考えています。国債は安全性が高く、為替リスクもないため、投資家にとって安定した収益が期待できる資産です。
現在の10年国債利回りが1.4％であることから、将来的には1.7％程度まで上昇する可能性があり、それに伴い20年・30年国債利回りも3％を意識する水準に達する可能性があります。ただし、金利は過熱すると調整される傾向があるため、最終的には3％前後で均衡する可能性が高いと考えています。
住宅ローン利用者への影響
住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利と直結しているため、今後の日銀の追加利上げによって徐々に上昇する可能性があります。
もし政策金利が1％まで引き上げられた場合、多くの銀行が基準とする短期プライムレートも上昇し、住宅ローンの変動金利は現在の水準（0.3〜0.6％程度）から1％を超える可能性があります。
また、固定金利型（主に35年ローンで利用されるフラット35など）は、長期金利（10年国債利回り）と連動しているため、10年国債利回りが1.7％やそれ以上に上昇すれば、固定金利も今より高い水準になるでしょう。
今後の金利環境と投資・住宅ローンの判断
現在、預金金利の引き上げが進んでいますが、個人向け国債の利回りと比べると、依然として銀行預金の魅力は低い状態です。
一方で、国債利回りの上昇に伴い、社債の発行条件も変化しており、2％以下の利回りでは魅力を感じにくくなる状況になっています。
こうした状況を踏まえると、住宅ローン利用者は変動金利のリスクを見極めつつ、固定金利への借り換えを検討する時期に来ているとも言えます。
特に、今後の政策金利の動向を見据え、金利が本格的に上昇する前に固定金利へ移行するかどうかを検討することが重要になります。
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